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Agevolazioni fiscali in materia di ristrutturazioni edilizie
autore: Andrea Visconti [email: visconti@litefarm.com]
pubblicato il : 6-2-2002
Panoramica sull'attuale normativa, comprensiva di chiarimenti e esemplificazioni per usufruire dell'agevolazione senza incorrere in sanzioni tributarie; richiamo delle principali novità e chiarimenti inseriti nella finanziaria 2002.

Le agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie


Panoramica generale delle modalità di applicazione e novità per l’anno 2002

L’agevolazione prevede la possibilità di detrarre dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) il 36% delle spese sostenute per la ristrutturazione di immobili adibiti ad uso residenziale situati nel territorio dello Stato.
Il beneficio spetta fino a un tetto massimo di spesa di 150 milioni di lire (77.468,53 euro) per anno d'imposta e per ogni immobile sul quale vengono eseguiti gli interventi di recupero edilizio; fino all’anno d’imposta 2001 l’mporto detraibile poteva essere suddiviso a discrezione del contribuente in 5 o 10 anni; una delle novità inserite nella finanziaria 2002 riguarda proprio il periodo di detraibilità che dovrà obbligatoriamente essere di 10 anni.

Attenzione: la detrazione compete per le spese sostenute nell'anno e rispetta rigorosamente, pertanto, il criterio di cassa. Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio la detrazione compete con riferimento all'anno di effettuazione del bonifico bancario da parte dell'amministratore del condominio. In tale ipotesi la detrazione compete al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, sempreché quest'ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. Inoltre si deve precisae che si tratta di una detrazione d’imposta e quindi per usufruirne il contribuente deve possedere per ogni singolo anno di imposta un’effettivo debito d’imposta a cui detrarre la quota annuale. Nel caso in cui per un’annualità non si configurasse un debito d’imposta e quindi la conseguente possibilitàdi detrarre la quota spettante, la stessa non è riportabile nell’anno successivo.

Esempio: la casa necessita di alcuni interventi di manutenzione straordinaria, come il rifacimento dell'impianto elettrico, idraulico e del bagno. La spesa sostenuta è di 100 milioni (Iva compresa). A fronte di questa cifra si possono detrarre 36 milioni in cinque anni, con un risparmio d'imposta di 7.200.000 lire per ogni anno.
Per i lavori eseguiti sull'abitazione e sulla pertinenza, la detrazione compete nel limite massimo di 150 milioni per ciascuna delle due unità. Se l'accatastamento è unico il limite massimo detraibile resta fissato in 150 milioni complessivi. Sempre in tema di limiti di spesa, occorre tenere conto del numero di unità immobiliari esistenti all'inizio dei lavori: se l'intervento riguarda una sola unità immobiliare, il limite massimo detraibile resta fermo a 150 milioni anche se al termine dei lavori sono state realizzate due o più unità.

I Soggetti ammessi all’agevolazione


Trattandosi di una detrazione dall'Irpef sono ammessi a fruirne tutti coloro che sono assoggettati all'imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato.
Possono in linea generale usufruire dell’agevolazione i seguenti soggetti:
- il proprietario o il nudo proprietario;
- il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
- chi occupa l'immobile a titolo di locazione o comodato;
- i soci di cooperative divise e indivise;
- i soci delle società semplici;
- gli imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.

Hanno inoltre diritto anche i familiari conviventi del possessore o detentore dell'immobile oggetto dell'intervento, purché sostengano le spese e le fatture e i bonifici siano intestati al familiare che ne vuole effettivamente usufruire. Si segnala a titolo informativo che ai sensi dell’art. 5 del Testo Unico delle Imposte sui redditi vengono definiti familiari, il coniuge, i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo grado.

I Lavori per i quali spetta l’agevolazione


Come precedentemente evidenziato, la detrazione del 36% riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali.Per quanto concerne le abitazioni private bisogna fare attenzione ad individuare con particolare attenzione la straordinarietà della spesa sostenuta. La problematica scaturisce nel momento in cui l’ufficio accertatore non riconosce la straordinarietà dell’intervento riprendendo di conseguenza la relativa quota detratta; gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all'agevolazione solo se riguardano le parti comuni di edifici residenziali.
Vengono qui elencate le principali tipologie di spese che rientrano tra quelle ammesse per l’agevolazione:
- per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
- per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;
- per la messa in regola degli edifici ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme UNI-CIG per gli impianti a metano (legge 1083/71);
- le spese per l'acquisto dei materiali;
- il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
- le spese per l'effettuazione di perizie e sopralluoghi;
- l'imposta sul valore aggiunto, l'imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
- gli oneri di urbanizzazione;
- gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d'uso.
Non possono ricomprendersi tra le spese agevolabili gli interessi passivi sostenuti a fronte di mutui accesi per opere di ristrutturazione edilizia in genere

Esempio: l'installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione e il miglioramento di servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso, la sostituzione di tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell'unità immobiliare, il rifacimento di scale e rampe, gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la recinzione dell'area privata, il ripristino e la sostituzione del tetto, la costruzione di scale interne.

Come poter aderire all’agevolazione:

Comunicazione di inizio lavori


Prima dell'inizio dei lavori è necessario inviare al Centro di Servizio delle Imposte (ATTENZIONE in relazione alla graduale soppressione dei Centri di Servizio, le comunicazioni di inizio lavori andranno inviate al nuovo centro operativo di Pescara, Via Rio Sparto, 21, Cap 65100, a prescindere dalla residenza del contribuente: l’Agenzia delle Entrate assicura comunque che comunicazioni inviate per errore ad un Centro di Servizio soppresso saranno automaticamente indirizzate agli uffici competenti senza conseguenze per i contribuenti.) competente per territorio, con raccomandata, la comunicazione di inizio lavori redatta su apposito modello, a cui debbono essere allegate:
- la copia della concessione, autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori, se previste dalla legislazione edilizia;
- i dati catastali (o, in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento);
- la fotocopia delle ricevute di pagamento dell'ICI pagata a decorrere dal 1997, se dovuta. Se, però, il contribuente che chiede di fruire della detrazione è un soggetto diverso da quello tenuto al pagamento dell'Ici (ad esempio, l'inquilino), non è necessario trasmettere le copie delle ricevute. Anche per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali non va allegata la ricevuta di pagamento dell'Ici;
- la fotocopia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese nel caso in cui i lavori vengono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali. Se in seguito l'importo dei lavori eseguiti supera quello inizialmente preventivato, è necessario trasmettere la nuova e ulteriore tabella di ripartizione delle spese allo stesso ufficio che ha ricevuto la comunicazione originaria;
- la dichiarazione del proprietario di consenso all'esecuzione dei lavori, nell'ipotesi in cui questi vengano eseguiti dal detentore dell'immobile (locatario, comodatario).

Attenzione: in luogo di tutta la documentazione prevista, i contribuenti possono produrre una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ai sensi dell'art. 4 della legge n. 15 del 1968, attestante il possesso della stessa e la disponibilità ad esibirla se richiesta dagli uffici finanziari.
La dichiarazione è esente da imposta di bollo. Anche nel caso ricorrano alla dichiarazione sostitutiva, i contribuenti sono tenuti a barrare le caselle del modulo relative alla documentazione richiesta.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall'amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

Comunicazione alla ASL


Contestualmente alla comunicazione agli uffici finanziari, a cura dei soggetti interessati alla detrazione o dell'impresa che esegue i lavori deve essere inviata all'Azienda Sanitaria Locale competente per territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni:
- generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
- natura dell'intervento da realizzare;
- dati identificativi dell'impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
- data di inizio dell'intervento di recupero.

Pagamento mediante bonifico


Per fruire della detrazione è necessario che le spese detraibili vengano pagate tramite bonifico bancario da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa e intendono fruire della detrazione, il bonifico deve riportare il numero di codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al beneficio fiscale. Se il bonifico bancario contiene l'indicazione del codice fiscale del solo soggetto che ha presentato il modulo di comunicazione al Centro di servizio, la detrazione viene riconosciuta agli altri aventi diritto se questi indicano nell'apposito spazio della dichiarazione dei redditi il codice fiscale riportato sul bonifico bancario.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell'amministratore o di altro condòmino che provvede al pagamento.

Per le spese sostenute nel corso del 2001, la scelta della ripartizione della detrazione in cinque o dieci quote annuali costanti deve essere irrevocabilmente effettuata nella dichiarazione dei redditi che verrà presentata nel 2002.

Se le spese sono state sostenute anche nel 1998, nel 1999 e nel 2000, la scelta già effettuata per la ripartizione del beneficio fiscale in 5 o 10 anni non è vincolante per le spese sostenute nel 2001; gli interessati possono perciò ripartire in 5 anni le spese sostenute nel 2001 e in 10 anni quelle sostenute nel 2000 o viceversa.

Ulteriori adempimenti


Al termine dei lavori i contribuenti interessati debbono:
- per i lavori di ammontare complessivo superiore a 100 milioni di lire, produrre la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un professionista iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri oppure da altro tecnico abilitato all'esecuzione dei lavori. La dichiarazione deve essere trasmessa entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno d'imposta in cui sono eseguiti i lavori in questione;
- per lavori di importo inferiore, conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione e la ricevuta del bonifico bancario di effettuazione del pagamento (la documentazione, che deve risultare intestata alle persone che fruiscono della detrazione, deve essere esibita a richiesta degli uffici finanziari).

Finanziaria 2002 – Novità

L’articolo 9, comma 3 della legge finanziaria proroga fino al 31 dicembre 2002 l’applicazione dell’IVA nella misura del 10% anche agli interventi di ristrutturazione del patrimonio edilizio, comprese le manutenzioni ordinarie e straordinarie realizzate su edifici a prevalente destinazione abitativa. Per quanto concerne gli interventi di manutenzione la legge prevede un nuovo trattamento in merito a tali spese ed in particolare vengono individuati i seguenti beni :
ascensori e montacarichi, infissi esterni ed interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza. Qualora il valore dell’intervento di manutenzione sia superiore o uguale al valore di tali beni, allora l’intervento è tutto soggetto a IVA nella misura del 10%. Nel caso contrario invece si deve assoggettare ad Iva solo la parte eccedente.
Una delle novità contenute nella finanziaria 2002 concerne nella limitazione relativa agli interventi di recupero che sono iniziati dopo la data del 1.1.1998 e che si concludono nel 2002. Per tali tipologie di interventi nell’anno 2002 non sarà possibile spendere più di quanto sia stato speso negli anni precedenti.

Attenzione: si consiglia nei casi in cui risulti essere dubbia la possibilità di usufruire dell’agevolazione di formulare apposita istanza all’ufficio delle entrate competente per territorio o di appoggiarsi ad un professionista esperto della materia per un’analisi peculiare del caso al fine di non incorrere in eventuali sanzioni. Il presente articolo non è esaustivo di tutti i possibili ambiti di applicazione della norma di cui all’oggetto.
E’ inoltre possibile avere una fornita casistica di situazioni già esaminate da esperti professionisti consultando l’inserto “L’esperto risponde” allegato al quotidiano “Il Sole 24 ORE” o tramite il suo sito all’indirizzo www.ilsole24ore.com
Inoltre per un aggiornamento costante delle novità in merito, si consiglia di accedere al sito www.studiomari.com nell’area news.

COLLEGAMENTI
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